La Garantie du Prêt
Vous souhaitez contracter un crédit immobilier et la banque vous parle de garantie de prêt ? Il s’agit d’un terme en apparence facilement compréhensible. Pourtant, on ne connait pas toujours exactement son utilité !
Aujourd’hui, Conseil Prêt Immo vous explique ce que c’est, quelles sont les différentes garanties, et combien elles coûtent.
A quoi ça sert ?
Lorsqu’une banque met en place un prêt immobilier, quel que soit le montant, elle souhaite qu’une garantie soit liée. Le but pour la banque est de minimiser le risque qu’elle prend en vous octroyant le crédit. La garantie donne ainsi la quasi-certitude à la banque de récupérer sa mise, en cas de défaillance des emprunteurs.
Attention, cette notion de garantie est totalement différente de l’assurance du prêt, appelée assurance emprunteur. Cette dernière permet de protéger les emprunteurs en cas de soucis de santé, ou de décès (voir ici l’article dédié à l’assurance emprunteur), alors que la garantie protège la banque en cas de non remboursement des échéances par les emprunteurs.
Quelles sont les différentes garanties ?
Il existe plusieurs types de garanties, principalement 4 : l’Hypothèque, l’IPPD, la Société de Caution et le Nantissement. Voici le détail de fonctionnement de chacune d’entre elles :
L’hypothèque et l’Inscription en Privilège de Prêteur de Deniers (IPPD)
L’hypothèque, ainsi que l’IPPD, sont ce que l’on appelle des garanties réelles, c’est-à-dire qu’elles sont directement liées au bien que vous achetez. En effet, le notaire qui s’occupera d’entériner votre achat immobilier, va inscrire le bien au registre des Hypothèques. Cette inscription sera active pendant la durée du prêt, plus une année. Ainsi, si vous sollicitez par exemple un prêt de 25 ans à la banque, l’hypothèque, ou l’IPPD, durera automatiquement 26 ans.
La conséquence de cette inscription est qu’en cas d’impayés successifs de vos mensualités d’emprunt (4 à 5 consécutifs généralement), la banque pourra faire saisir le bien hypothéqué, afin de procéder à sa vente pour récupérer les sommes que vous lui devez.
Il faut savoir que si vous désirez vendre votre bien immobilier pendant la durée de vie de votre hypothèque, il faudra impérativement vous libérer de celle-ci en la supprimant. C’est ce que l’on appelle une « mainlevée d’hypothèque ». Cet acte sera impérativement réalisé par le notaire, qui facturera des frais de mainlevée correspondant à plusieurs centaines d’euros.
La différence entre l’hypothèque et l’IPPD est le type de projet que vous réalisez : en effet, une hypothèque n’est mise en place que sur un bien qui n’existe pas encore (pour une construction ou un achat en VEFA par exemple), alors que l’IPPD concerne au contraire les projets d’achat de biens existants.
En terme de coût, l’hypothèque est la plus chère des garanties, car une taxe de Publicité Foncière vient quelque peu alourdir la note. Il faut compter environ 2% du montant du prêt de frais, coût qui intervient à la mise en place de votre prêt immobilier.
L’IPPD coûte un peu moins chère que l’hypothèque. Il faut tabler sur un peu moins de 1% du montant du prêt.
La société de caution
Passer par une société de caution pour garantir son emprunt immobilier est la solution la plus courante à ce jour. En effet, les établissements bancaires ont tendance à privilégier cette voie, car elle est à la fois plus simple et plus rassurante pour elles.
Chaque banque travaille d’office avec une ou plusieurs sociétés de caution. Ce n’est pas à vous d’en chercher une, tout se fera automatiquement lors de la constitution de votre dossier de prêt. Pour information, voici les principales sociétés existantes : Crédit Logement, CAMCA, SACCEF, CMH, Casden, …
La société de caution va jouer le même rôle qu’un garant pour la location d’un appartement : elle va se substituer à vous si vous ne pouvez plus payer vos mensualités d’emprunt et elle paiera l’intégralité du capital restant dû du prêt à la banque. Par contre, elle se retournera ensuite contre vous : soit vous arrivez à trouver une solution à l’amiable avec elle (mise en place d’un échéancier de recouvrement par exemple), soit elle fera saisir le bien immobilier pour le vendre et récupérer son dû.
Avant de se porter garant de votre emprunt, la société de caution va étudier attentivement votre dossier : fonctionnement de compte, montant de l’apport, endettement, situation professionnelle, … Suite à cela, elle sera en mesure d’accepter de se porter garant … ou non ! Si elle refuse, il n’y aura malheureusement pas de recours possible. La seule alternative sera alors de convaincre la banque de passer par une garantie réelle.
En terme de coût, chaque société de caution applique sa propre politique tarifaire. Si nous devions faire une moyenne, celui-ci serait de l’ordre de 1.2% du montant du prêt, à payer à la société de caution lors de la mise en place de votre prêt.
Si vous êtes fonctionnaire, vous avez la possibilité de bénéficier d’une caution par votre mutuelle. Par exemple, la MGEN, Tégo, MF Précaution, etc. sont autant d’organismes qui pourront remplir ce rôle de caution à des tarifs avantageux.
Le nantissement
Dernière solution envisageable pour que la banque soit pleinement rassurée pour vous prêter les fonds nécessaires à votre achat : le nantissement d’un placement financier.
Cette solution est très rare, car elle nécessite de la part des emprunteurs d’immobiliser une somme identique que le prêt sollicité en épargne. Il faut donc avoir les reins solides !
Généralement, les banques souhaitent que l’épargne soit placée sur une assurance-vie ou sur un compte titres, par exemple. Si vous empruntez 200 000 €, il faudra détenir 200 000 € minimum sur le placement qui sera nanti. Cela signifie qu’en cas de défaillance de votre part sur le remboursement de votre prêt, la banque sera « bénéficiaire » de votre placement pour pouvoir se rembourser de ce que vous lui devez.
Le gros avantage du nantissement est le coût dérisoire de cette solution : chaque banque à se propre tarification, mais cela représente quelques dizaines d’euros tout au plus.
L’inconvénient est que la somme nantie est immobilisée et que si vous avez besoin de ces liquidités pour un autre projet, vous ne pourrez pas les récupérer, du moins intégralement. Il faudra toujours laisser le même montant du prêt restant à devoir à la banque sur le contrat d’épargne nanti.
Alors, on choisit quelle garantie ?
Sur un prêt immobilier, la garantie est très importante, car c’est grâce à elle que la banque accepte de vous prêter l’argent dont vous avez besoin pour réaliser votre projet immobilier.
Malgré son importance, le choix du type de garantie ne vous incombe pas, sauf si vous avez la possibilité de nantir un placement.
En effet, c’est la banque qui décidera entre une garantie réelle (hypothèque ou IPPD) et une société de caution. Elles ont chacune leurs préférences. Sachez que la tendance actuelle est de passer principalement par les sociétés de caution, plus rapides, plus simples, et généralement moins coûteuses pour les clients.
Autres points importants : si vous êtes entrepreneur, profession libérale, ou encore indépendant depuis moins de 5 ans, certaines sociétés de caution ne souhaiteront pas garantir votre prêt par manque d’antériorité professionnelle. Il en sera de même si vous ne projetez pas de mettre de l’apport dans votre projet. Dans ces deux cas, il faudra donc impérativement passer par une banque qui acceptera de vous accompagner avec une garantie réelle, ce qui n’est pas le cas de toutes les banques.
Compliqué ? Ne vous inquiétez pas, Conseil Prêt Immo est là pour vous aiguiller dans toutes ces démarches !
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