Les règles 2022 de taux d'endettement, fixées par le HCSF

On en entend beaucoup parler depuis plus d’un an maintenant… le HCSF est venu compliquer la vie des banques, par des règles beaucoup plus contraignantes qu’auparavant…. il devient donc plus compliqué d’emprunter, qu’il y a quelques années !

Mais le HCSF, c’est quoi ?

Quel est le taux d’endettement maximal autorisé ?

On vous dit tout !

Le HSCF

Le Haut Conseil de Stabilité Financière est une instance française, créée en 2013.

Sa mission est d’exercer la surveillance du système financier et de définir la politique macro-prudentielle , afin d’en préserver la stabilité, et la capacité à assurer une contribution soutenable à la croissance économique.

Il veille ainsi, notamment, à éviter le surendettement des ménages.

Cette structure est présidée par le ministre de l’économie et des finances, accompagné notamment du Gouverneur de la Banque de France et Président de l’ACPR (Autorité de Contrôle Prudentiel et de Résolution),du Président de l’Autorité des Marchés Financiers (AMF) et d’autres personnalités.

En décembre 2019, le Haut Conseil avait émis une recommandation, demandant aux établissements de crédit de respecter des bonnes pratiques en matière d’octroi de crédits immobiliers, notamment en termes de taux d’effort (taux d’endettement) des emprunteurs et de maturité (durée) des crédits.

Cette recommandation visait à mettre fin à la dégradation continue des conditions d’octroi depuis 2016, qui risquait d’éroder la solidité du modèle français de financement de l’habitat.

En s’appuyant sur les enseignements tirés de la mise en oeuvre de la mesure, le Haut Conseil a décidé en décembre 2020 d’ajuster certains paramètres de la recommandation, et annoncé qu’il donnerait à la mesure un caractère contraignant à l’été 2021.

Lors de sa séance de septembre 2021, le Haut Conseil a adopté une décision encadrant les conditions d’octroi de crédit, qui reprend les paramètres de la recommandation.

Celle ci est entrée en vigueur le 1er janvier 2022, et elle est devenue « contraignante »: les banques doivent désormais respecter à la lettre ces dipositions, sous peine de sanctions financières.

1. Taux d’endettement

Ainsi, dans le cadre d’un crédit immobilier, les banques doivent, à compter du 1er janvier 2022, veiller à ce que les candidats à l’emprunt ne consentent pas un taux d’effort moyen supérieur à 35 % (mensualité rapportée au revenu mensuel).

S’agissant des revenus fonciers ( loyers perçus ou loyers futurs liés à l’opération) , le revenu à prendre en compte est le revenu BRUT avant déduction d’éventuels abattements fiscaux et charges.
Toutefois, les établissements de crédit peuvent appliquer des « décotes » par prudence, afin de refléter le risque locatif : ainsi les loyers perçus sont généralement retenus à hauteur de 70% à 90% selon les banques.

En pratique, pour un couple percevant 4 500 euros nets de revenus mensuels, la mensualité de son endettement cumulé peut représenter jusqu’à 1 575 euros.

2. Durée des Crédits immobiliers

La maturité des crédits immobiliers ne devra pas être supérieure à 25 ans.

Toutefois, cette durée pourra être portée à 27 ans lorsque le crédit immobilier sera lié :
– à une vente en l’état futur d’achèvement (VEFA), ou à une construction de maisons individuelles ;
– à une acquisition dans l’ancien donnant lieu à un programme de travaux dont le montant représente au moins 25 % du coût total de l’opération, et qui a pour objet la création de surfaces habitables nouvelles ou de surfaces annexes, la modernisation, l’assainissement ou l’aménagement des surfaces habitables ou des surfaces annexes, la réalisation de travaux de rénovation énergétique.

3. Limitation du nombre de dossiers « dérogatoires »

Le HCSF autorise les établissements financiers à déroger aux limites recommandées, sur certains profils d’acquéreurs.

Cette dérogation ne doit néanmoins pas concerner plus de 20 % de leur production trimestrielle.

Il faut noter que 80 % de ces exceptions doivent être réalisées au profit du financement de la résidence principale des acheteurs ( -> soit 16% de la production totale de crédits).

Par ailleurs, au moins 30 % des dossiers dérogatoires doivent concerner des primo-accédants, c’est à dire les candidats à l’emprunt, n’ayant pas été propriétaires de leur résidence principale, durant les deux années qui précèdent la demande de crédit.

On comprend donc aisément, que les investisseurs, ayant contracté déjà un ou plusieurs crédits en vue de réaliser des investissements locatifs, ne sont pas favorisés par les directives du Hcsf:

il devient mécaniquement beaucoup plus difficile de respecter le taux d’endettement maximal autorisé de 35%
une part de seulement 4% (au maximum) de leur production peut être utilisée par les étabissements de crédit, de manière dérogatoire, pour financer des clients ne respectant pas les critères.