Comment préparer son projet ?

Qu’entendons-nous aujourd’hui le plus dans les médias ? Qu’il est de plus en plus difficile d’obtenir son prêt immobilier auprès des établissements bancaires ! Depuis le début d’année 2020, les chiffres vont en ce sens. Les préconisations du Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF), ainsi que la situation sanitaire, en sont les principales explications (n’hésitez pas à lire ici notre article sur la situation post-covid).

Conseil Prêt Immo vous explique comment optimiser vos chances d’obtenir votre prêt immobilier, avec des conseils simples à mettre en œuvre !

 

Constat

 

L’année 2020 est une année très particulière, c’est un fait. L’une des conséquences directes est l’augmentation du taux de refus sur les demandes de prêt immobilier par rapport à l’année dernière, comme l’explique très bien cet article du Figaro. L’exigence d’apport, le taux d’endettement, la situation professionnelle des emprunteurs, sont autant de raisons avancées par les banques pour justifier ces refus.

Malheureusement, quelqu’un qui souhaite accéder à la propriété est forcément dépendant des établissements bancaires. Alors plutôt que de ruminer sur l’injustice de ces derniers, voyons quels sont les principaux points de vigilance à avoir en tête lorsque l’on se lance dans un projet immobilier. Comme tout projet de vie, un achat immobilier se prépare en amont.

 

Endettement et durée d’emprunt

 

Le fameux taux d’endettement ! Le Haut Conseil de Stabilité Financière est devenu intransigeant sur cette norme : les foyers doivent absolument respecter un taux d’endettement de 33%, c’est-à-dire que leurs charges de crédit ne doivent pas excéder un tiers de leurs revenus. Il faut donc bien maîtriser ses charges.

D’autre part, la durée d’emprunt pouvait auparavant se porter sur 30 ans maximum. Désormais, il faut se limiter à une durée de 25 ans. Cela a forcément une incidence sur votre capacité d’emprunt, pour les jeunes emprunteurs notamment, n’ayant pas encore de grosses capacités de remboursement.

Il faut ainsi bien calibrer son projet afin de se laisser un maximum de chances de réussite. Le dernier conseil que nous vous indiquons en fin d’article sera déterminant !

 

Fonctionnement des comptes

 

Lorsqu’une banque étudie un dossier de prêt immobilier, elle demande systématiquement les 3 derniers relevés de compte chèque, personnel ou joint, de chacun des emprunteurs. Certaines personnes peuvent parfois être réticentes à fournir ces documents, car elles considèrent cela comme une intrusion dans leur intimité. Malheureusement, impossible d’y échapper, il vous faudra montrer « patte blanche » !! Rassurez-vous, le banquier ne vous demande pas ces documents pour porter le moindre jugement sur vos dépenses. Il souhaite simplement analyser quelques aspects importants sur votre comportement bancaire :

 

               Vérification de vos crédits en cours :

Tout d’abord, votre conseiller commence par vérifier les prélèvements récurrents sur vos relevés bancaires. Il regarde particulièrement les prélèvements émanant d’organismes de crédits. Le but est très simple : il veut simplement vérifier que votre taux d’endettement est maîtrisé. Il recense ainsi tous les crédits en cours et les incorpore dans vos charges mensuelles. Celles-ci sont majorées de la future mensualité de crédit pour votre projet immobilier. La somme ne doit pas dépasser les fameux 33% de taux d’endettement.

Attention, dans les crédits en cours sont comptabilisés les LOA de vos véhicules, les paiements en plusieurs fois de votre mobilier ou électro-ménager, les réserves d’argent que vous mettent à disposition les banques ou les organismes de crédit avec les cartes bancaires, ainsi que les prêts personnels « travaux »  ou « consommation ». Il sera important d’épurer une partie de ces charges avant de se lancer dans un prêt immobilier ! Pour cela, il faudra soit rembourser par anticipation ces crédits (sur son épargne ou grâce à une aide extérieure), soit patienter que les remboursements se terminent.

 

               Vigilance sur un comportement à risque :

Si vous pensez payer vos futures vacances grâce aux paris sportifs ou si vous souhaitez acheter votre future maison grâce à un gain au casino, faîtes attention ! En effet, le banquier détecte si vous dépensez une partie de votre salaire dans ces dépenses, et cela ne le rassure pas pour vous prêter une importante somme d’argent.

 

               Gestion de votre budget :

Lorsque l’on possède un compte chèque, il y a la plupart du temps une autorisation de découvert qui va avec. Le banquier va vérifier sur vos comptes que vous ne dépassez pas cette autorisation, et par conséquent, que vous réussissez à gérer votre budget. Si vous dépassez votre découvert autorisé, cela engendre des frais bancaires (commissions d’intervention, lettre d’information, voire rejet de prélèvement, ...) et cela peut s’avérer rédhibitoire pour obtenir son prêt immobilier.

Il faut donc être très vigilant sur cet aspect, quitte à augmenter son autorisation de découvert si celle-ci n’est pas adaptée à votre situation. Il est indispensable que les 3 derniers relevés de compte soient irréprochables pour se laisser un maximum de chances d’obtenir un accord. Attention, quelques établissements bancaires demandent, pour étudier un dossier, le relevé annuel de frais bancaires. Ce document récapitule l’ensemble des frais bancaires sur l’année écoulée, en faisant le distinguo entre les frais classiques de tenue de compte et les frais d’incidence. L’historique est donc plus important…

 

Saut de Charge

 

Lors de l’analyse d’une demande de prêt immobilier, le banquier va particulièrement s’attacher à ce que l’on appelle dans le jargon le saut de charge.

Ce terme correspond à la différence entre vos charges actuelles (de logement + prêts personnels) au moment de l’étude du dossier, et vos charges futures (future mensualité de prêt immobilier + autres charges si conservées).

Si cette différence est négative (c’est-à-dire que vos futures charges, une fois dans votre nouveau logement, seront plus faibles que vos charges actuelles) ou identique, et que vous gérez déjà correctement votre budget (en parvenant à mettre chaque mois un peu d’argent de côté par exemple !), le banquier est rassuré !

Si cette différence est positive (mensualités de 200 € plus élevées que votre loyer par exemple), le banquier va estimer si vous êtes en mesure de réussir à l’absorber, en fonction de votre train de vie, de l’épargne que vous mettez de façon systématique sur vos livrets, etc. Il est possible d’avoir un taux d’endettement inférieur à 33%, mais de se voir refuser son dossier car le banquier estime que le saut de charge est trop conséquent !

 

Typologie du projet

 

Aujourd’hui, les établissements financiers sont particulièrement vigilants sur le type de projets qu’ils financent. La localisation, le prix au mètre carré, le dynamisme du marché local, sont des points qu’ils prennent en considération dans leur analyse.

Les projets de construction ou de rénovation sont particulièrement étudiés. Concernant les constructions, il devient de plus en plus difficile de trouver des solutions pour les auto-constructions. Sont considérées comme auto-constructions les constructions qui ne sont pas réalisées par des professionnels. Elles sont réalisées par les emprunteurs ou leur réseau. Ces projets ne sont viables pour une banque que si l’un des emprunteurs est du métier, et que l’assise financière est très solide. Parfois même, cela n’est pas encore suffisant.  La tendance pour les projets de construction est vraiment de passer par un constructeur (via un Contrat de Construction) ou par un Maître d’œuvre avec des artisans. L’assurance Dommage Ouvrage devient désormais incontournable pour la plupart des banques.

 

Épargne

 

L’une des raisons évoquées pour justifier l’augmentation des refus de prêt est le manque d’épargne des clients.

Contrairement aux idées reçues, ce n’est pas systématiquement le manque d’apport personnel qui pose problème. Avoir de l’épargne n’est pas une obligation, mais si vous n’avez pas du tout d’argent de côté, le banquier sera sur la réserve. Il faudra alors réussir à trouver des arguments imparables : achat d’un véhicule cash juste avant, début de la vie active très récente, …

Avoir de l’épargne reste donc un facilitateur d’accord, car cela rassure le banquier sur votre « prévoyance », et votre capacité à faire face demain à un éventuel coup dur de la vie, une baisse momentanée de vos revenus, etc…

Que l’on dispose ou non d’un montant d’épargne significatif, l’idéal est de mettre de l’argent de côté tous les mois, et que cela apparaisse sur les relevés de comptes présentés au conseiller. Cela aura le mérite de le rassurer !

 

Situation Professionnelle

 

La situation professionnelle est également scrutée par l’organisme bancaire. De base, certaines situations n’ont pas la faveur des prêteurs : les dossiers avec des intérimaires, des intermittents du spectacle, des CDD, des CDI en période d’essai. Le refus de prêt n’est pas systématique, mais l’analyse est particulièrement poussée et le dossier doit être particulièrement solide pour obtenir son prêt. Souvent, la situation du conjoint fait pencher la balance. Malheureusement, avec la crise sanitaire, de plus en plus de personnes sont certes en CDI, mais travaillent dans des secteurs en difficultés : agence de voyages, évènementiel, monde de la nuit, aéronautique, etc. Ainsi, les personnes qui sont encore en chômage partiel aujourd’hui verront leur dossier étudié avec encore plus de vigilance de la part des banques !

 

 

Pour conclure…

 

Comme nous l’indiquions précédemment, un projet immobilier se prépare. Il n’y a rien de pire que de se lancer dans un projet corps et âme, et que celui-ci n’aboutisse pas en raison d’un refus des établissements bancaires. Il faut donc vraiment limiter au maximum ce risque de refus.

Nous venons de vous donner un certain nombre de conseils. Ceux-ci sont à appliquer sans modération. Voici cependant le conseil le plus important que nous pouvons vous demander de suivre à la lettre : venez nous voir dès que l’idée de vouloir acheter vous effleure l’esprit. En effet, cela nous permettra de vous accompagner dès le début de votre projet. Nous déterminerons avec vous votre capacité d’emprunt et vous pourrez ainsi vous projeter sur des biens qui correspondront à votre budget réel. Nous vous expliquerons tous les pièges à éviter et toutes les choses à mettre en place pour que vous puissiez assurément arriver à vos fins !

 

 

 

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