Situation post-covid
Beaucoup d’entre vous se posent des questions sur la situation post-covid. Comment évoluent les taux, le marché de l’immobilier est-il dynamique ou non, faut-il être prudent en cette période d’incertitude, les conditions d’octroi des prêts sont-elles les mêmes… ? Conseil Prêt Immo va vous éclairer au maximum en vous faisant partager ses observations de ces 2 mois écoulés depuis le 11 Mai.
L’évolution des taux
Tout d’abord, voici un état des lieux général des taux qu’arrive à négocier Conseil Prêt Immo (Auvergne-Rhône-Alpes, juillet 2020)
| 10 ans | 15 ans | 20 ans | 25 ans | |
| Taux Excellent | 0.70% | 0.90% | 1.05% | 1.20% |
| Taux Classique | 1.00% | 1.25% | 1.30% | 1.45% |
Taux Fixes, hors assurances. Attention, chaque dossier est différent, et les taux excellents ne sont pas accessibles à tous les emprunteurs.
Les taux ont été au plus bas en fin d’année 2019. A cette époque, nous avons réussi à négocier des taux bien inférieurs à 1.00% sur 25 ans, ce qui était vraiment exceptionnel. Nous avons assisté par la suite à une augmentation légère et progressive jusqu’au mois de février 2020 (+ 0.15 à + 0.20 suivant les durées).
Puis la crise sanitaire est arrivée… Pendant cette période de 2 mois, la quasi-totalité des banques ont mis entre parenthèses leur activité de prêts immobiliers pour se concentrer sur les prêts professionnels.
Depuis début mai, l’ensemble des banques a repris cette activité. Cependant, nous pouvons observer une augmentation constante des conditions de taux. Plusieurs raisons à cela :
Une volonté de leur part de se reconstituer de la marge
Une augmentation du coût du risque
Comme toutes les entreprises, cette crise a fortement impacté les banques. L’ensemble des agences ont été fermées pendant cette période, ce qui a entraîné une forte baisse de leurs ventes directes, aux particuliers comme aux professionnels. Aujourd’hui, beaucoup d’entreprises sont en difficulté, et risquent la faillite. Les revenus globaux vont donc fortement baisser d’ici la fin d’année. Afin de limiter au maximum cette perte de revenus, les banques essaient d’augmenter leurs taux afin d’améliorer leurs marges, car pendant ce temps-là, les taux directeurs de la Banque Centrale Européenne n’ont, eux, absolument pas évolué. D’autre part, l’augmentation des taux va permettre aux banques de sécuriser davantage les prêts afin de faire face aux éventuelles défaillances des emprunteurs suite à la probable crise économique à venir.
Les taux ont donc globalement subi une hausse depuis les 6 derniers mois. Malgré tout, il faut tout de même relativiser grandement les choses, et avoir conscience qu’ils restent, de façon générale, très bas. Voyez par vous-même l’évolution sur les 20 dernières années :
A titre d’exemple, un couple de 30 ans chacun, souhaitant emprunter 200 000 €, auraient vu leurs mensualités passer de 820.41 € en fin d’année 2019 (taux à 1.00%, assurance à 0.20% par tête en DC/PTIA/ITT), à 857.18 € actuellement (taux à 1.40%, assurance à 0.20% par tête en DC/PTIA/ITT). Cela fait effectivement un écart à la hausse de 36.77 € par mois, mais ne remet pas en cause un projet immobilier.
Des conditions d’octroi plus difficiles…
Si l’évolution de taux reste à prendre avec un certain recul, une problématique bien plus importante à nos yeux est apparue depuis le début de l’année. Et ceci n’a aucun lien avec la crise sanitaire actuelle. Il nous paraissait important de faire un rapide focus dessus.
Le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF), qui est l’organisme chargé de veiller à la stabilité financière en France, a émis des préconisations en fin d’année 2019. Voici les 2 points sur lesquels les banques seront désormais particulièrement vigilantes :
- le taux d’endettement des emprunteurs de crédit immobilier ne devra plus dépasser 33% ;
- la durée du crédit ne devra plus excéder 25 ans.
Auparavant, il n’était pas rare de dépasser les 33% de taux d’endettement, notamment pour les opérations d’investissements, ou pour les emprunteurs disposants de revenus confortables. Désormais, la règle demeure la même pour tout le monde.
De même, il était assez courant, particulièrement pour des primo-accédants, d’emprunter sur une durée de 30 ans. Malheureusement, ce sera désormais impossible, alors que près de 40% des prêts immobiliers accordés en 2019, pour le marché de l’accession de résidence principale, étaient sur plus de 25 ans (source : www.lobservatoirecreditlogement.fr/page/duree-pret-immobilier).
Les syndicats du secteur bancaire ne sont pas d’accord avec ces préconisations, et veulent tenter de se faire entendre du Haut Conseil de Stabilité Financière. En effet, ils ne comprennent pas ce virage, puisque aujourd’hui, il n’y a pas d’explosion du « coût du risque », c’est-à-dire de dossiers de prêts qui se terminent au contentieux. Pour eux, et à juste titre, la notion de « Reste à vivre », c’est-à-dire la différence entre les revenus d’un ménage et ses crédits, est beaucoup plus importante que le taux d’endettement.
L’Observatoire des Crédits aux Ménages estime qu’environ 100 000 ménages par an ne pourront plus accéder à la propriété si les banques appliquent ces préconisations !
Pour le moment, Conseil Prêt Immo est obligé d’appliquer ces nouvelles normes, notamment dans les calculs d’enveloppe que nous pouvons réaliser pour nos clients. Nous vous tiendrons informés dès qu’il y aura du changement, comptez sur nous !
Et le marché immobilier dans tout ça ?
D’après nos observations, et d’après plusieurs études réalisées ces dernières semaines, le marché de l’immobilier se porte plutôt bien. Tout d’abord, il y a les personnes qui étaient déjà en recherche active avant le confinement, et qui ont simplement mis en stand-by leurs recherches pendant 2 mois. Dès le 11 mai, elles ont repris leurs recherches afin de trouver le bien de leur rêve ! Il y a donc un premier effet de rattrapage naturel qui s’est effectué.
Autre phénomène important qui permet de booster le nombre de transactions immobilières : les personnes qui n’avaient pas forcément de projet à court terme, ont mal vécu le confinement : voisinage trop proche, manque d’extérieur, manque de superficie, mauvaise connexion Internet,… sont autant de facteurs qui poussent des indécis potentiels à franchir le cap. L’apparition du télétravail dans les mœurs permet également aux gens de se projeter un peu plus loin et ainsi d’élargir leurs critères de recherche. En effet, de plus en plus de personnes vont avoir la possibilité de travailler à partir de leur domicile. La contrainte d’acheter un logement à proximité du lieu de travail va donc s’étioler. Ainsi, les acheteurs vont pouvoir acheter plus grand en s’éloignant des zones immobilières tendues.
Pour ces nombreuses raisons, les français vont avoir tendance à privilégier l’achat de maisons plutôt que d’appartements, lorsque c’est possible. Le problème, c’est que l’offre commence petit à petit à se restreindre, ce qui engendre une augmentation progressive des prix de ces biens. Mais les Français sont prêts à acheter des biens qui nécessitent des travaux, et à se retrousser les manches si besoin, tout cela pour diminuer la note finale. A chaque problème, sa solution !
Est-ce que cette embellie n’est que temporaire, ou est-ce une vraie tendance de fond ? Difficile à répondre avec certitude. Certaines contraintes vont probablement apparaître dans un avenir plus ou moins proche : il existe une part d’incertitude importante sur l’évolution économique du pays, et sur des faillites qui pourraient malheureusement arriver dans un futur plus ou moins proche. Cela ralentira peut être le nombre de transactions dans quelques temps. L’augmentation des prix, associée à l’augmentation des taux, va, si ces tendances se confirment, réduire mécaniquement le champ des possibles pour les acquéreurs.
Pour conclure…
Il est pour le moment encore difficile de tirer des conclusions sur cette période post-covid. D’une part, nous n’avons aucun recul ni point de comparaison par rapport à cette situation historique. D’autre part, il est encore très tôt pour pouvoir mesurer un impact définitif. Pour le moment, le marché de l’immobilier rebondit bien, mais ne va-t-il pas s’essouffler ?
Une chose est sûre, c’est que la période reste pour le moment propice à l’achat immobilier, que ce soit pour de la résidence principale ou pour de l’investissement locatif. Les taux sont toujours très avantageux, et la pierre reste une valeur refuge sûre. Le seul point de vigilance reste les conditions d’octroi un peu plus contraignantes qu’il y a quelques mois. Cependant, Conseil Prêt Immo est là pour vous aider à préparer vos projets, afin qu’ils soient synonymes de succès !
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